Cách tính mật độ xây dựng như thế nào? Quy định mật độ xây dựng nhà ở riêng tại TPHCM là bao nhiêu?

Nắm rõ cách tính mật độ xây dựng giúp người thi công hoàn thành các công trình xây dựng một cách chính xác và nhanh chóng. Tùy vào đặc điểm của từng khu đất, nhu cầu sử dụng của chủ nhà sẽ có cách tính mật độ xây dựng hợp lý, đảm bảo tuân thủ pháp luật. Bài viết dưới đây, Kiến Trúc Nét Việt sẽ giúp khách hàng nắm rõ về cách tính và những điều cần biết về mật độ xây dựng.

Mật độ xây dựng là gì?

Mỗi công trình, dự án trước khi được xây dựng đều phải tuân thủ nguyên tắc về mật độ xây dựng. Một khái niệm quan trọng trong quy hoạch độ thị và xây dựng, được quy định rõ tại “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 4/8/2008 của Bộ Xây dựng.

Khái niệm mật độ xây dựng là gì

Mật độ xây dựng – Building Density là tỷ lệ phần trăm giữa diện tích sàn xây dựng (bao gồm tầng hầm, tầng lửng) so với diện tích khu đất đó. Theo đó, hiện nay mật độ xây dựng được chia thành 2 loại chính, bao gồm:

Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích khu đất đó. Diện tích này không bao gồm diện tích của các hạng mục ngoài trời như tiểu cảnh, sân đỗ xe, sân thể thao, lỗi lên xuống, nhà bảo vệ, khu vực thông gió tầng hầm có mái che và các công trình phụ trợ khác.
Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích khu đất bao gồm cả diện tích khu cây xanh, sân đường, không gian mở và các khu vực không xây dựng hạng mục trên khu đất đó.

Bên cạnh 2 loại mật độ xây dựng chính nêu trên, mật độ xây dựng còn được chia thành các loại như:

Mật độ xây dựng nhà phố
Mật độ xây dựng chung cư
Mật độ xây dựng biệt thự
Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt

Mỗi công trình sẽ có mật độ xây dựng riêng, do đó chủ đầu tư cần tìm hiểu, nắm bắt các đặc điểm, mô hình,… để có thể xác định chính xác mật độ xây dựng trước khi thi công.

Vì sao chủ đầu tư cần tính mật độ xây dựng?

Mật độ xây dựng là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị và xây dựng. Việc biết cách tính mật độ xây dựng sẽ giúp xác định và thực hiện các điều chỉnh phù hợp trong việc tạo dựng và nâng cao môi trường sống bền vững, chất lượng. Cụ thể:

Quản lý quy hoạch đô thị: Tính chính xác mật độ xây dựng sẽ giúp hạn chế tình trạng quá tải dân số, tránh tình trạng xây dựng tràn lan làm mất trật tự và lãng phí tài nguyên môi trường. Nhờ đó mang đến sự cân đối giữa các toàn nhà và cảnh quan xung quanh, đảm bảo đủ không gian sinh hoạt, vui chơi và các dịch vụ thiết yếu cho người dân. Và đặc biệt
Kiểm soát tác động môi trường: Mật độ xây dựng phù hợp tạo nên những khu đô thị đẹp mắt, hài hòa. Đồng thời góp phần thanh lọc không khí, giảm ô nhiễm môi trường.
Tăng cường hiệu quả kinh tế: Mật độ xây dựng phù hợp tăng hiệu quả sử dụng quỹ đất tạo điều kiện thuận lợi cho việc việc phát triển và thu hút đầu tư.
Nâng cao chất lượng cuộc sống: Mật độ xây dựng phù hợp đảm bảo đầy đủ các tiện nghi sinh hoạt, giải trí, dịch vụ thiết yếu góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

Cách tính mật độ xây dựng theo quy định

Cách tính mật độ xây dựng được quy định cụ thể tại Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ Xây dựng quy định cách tính mật độ xây dựng, như sau:

Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc / Tổng diện tích lô đất xây dựng) x 100% (m2)

Trong đó: Diện tích chiếm đất của công trình được tính theo hình chiếu bằng của công trình bao gồm cả phần mái che và các phần nhô ra của công trình.

Lưu ý: Diện tích này không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình phụ bên ngoài như: Tiêu cảnh, bể bơi, sân thể thao,…

Hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng

Quy định mới nhất của Nhà nước về mật độ xây dựng

Nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và nhu cầu sinh hoạt của người dân, Nhà nước đã ban hành quy định về mật độ xây dựng phù hợp theo điều kiện thực tế của từng địa phương, khu vực. Cụ thể là:

Mật độ xây dựng nhà ở nông thôn

Quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng ở khu vực nông thôn được quy định cụ thể như sau:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	Mật độ xây dựng tối đa (%)
50	100
75	90
100	80
200	70
300	60
500	50
1000	40

Tùy vào chiều rộng lộ giới, mỗi công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ được quy định số tầng tối đa. Cụ thể:

Chiều rộng lộ giới L (m)	Tầng cao tối đa
L ≥ 20	5
12 ≤ L ≤ 20	4
6 ≤ L ≤ 12	4
L ≤ 6	3

Mật độ xây dựng nhà phố

Với các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ có những điểm khác biệt so với quy định dành cho khu vực nông thôn. Cụ thể:

Chiều cao lộ giới L (m)	Độ cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (m)	Cao độ chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tại tầng cao tối đa (m)
Chiều cao lộ giới L (m)	Độ cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (m)	Tầng 3	Tầng 4	Tầng 5	Tầng 6	Tầng 7	Tầng 8
L ≥ 25	7	–	–	21,6	25,0	28,4	31,8
20 ≤ L	7	–	–	21,6	25,0	28,4	31,8
12 ≤ L < 20	5,8	–	17,0	20,4	23,8	27,2	–
7 ≤ L < 12	5,8	–	17,0	20,4	23,8	–	–
3,5 ≤ L < 7	5,8	13,6	17,0	–	–	–	–
7 < 3,5	5,8	11,6	–	–	–	–	–

Với các công trình nhà phố, khu vực ban công, ô văng của các công trình cũng được quy định chi tiết về độ vươn, cụ thể như sau:

Chiều rộng lộ giới L (m)	Độ vươn tối đa
L < 6	0
6 ≤ L < 12	0,9
12 ≤ L < 20	1,2
L > 20	1,4

Lưu ý: Bên cạnh những quy định trên khi thi công xây dựng nhà phố, chủ đầu tư cũng cần chú tâm đến một số vấn đề dưới đây:

Nhà có hẻm: Không được xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng
Đường nhỏ hơn 7m: Được xây nhà trệt, lửng, sân thượng, 2 tầng lầu
Đường nhỏ hơn 20m: Được xây nhà trệt, lửng, 2 tầng lầu
Đường lớn hơn 20m: Được xây nhà trệt, lửng, sân thượng, 4 tầng

Bảng quy định mật độ xây dựng nhà ở TPHCM 2025

Ủy ban thành phố HCM quy định về mật độ xây dựng tại Điều 3.33-QĐ 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 như sau:

Mật độ xây dựng biệt thự

Tại Điều 9.2-QĐ 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định mật độ xây dựng công trình biệt thự, cụ thể:

Mật độ xây dựng tối đa biệt thự đơn lập: 50%
Biệt thự song lập: 55%
Tầng cao tối đa: 3 tầng

Mật độ xây dựng nhà phố

Đối với khu vực nhà phố, chủ đầu tư cần lưu ý 2 nội dung mới:

– Mật độ xây dựng tối đa của nhà ở riêng lẻ áp dụng Điều 3-Phụ lục 18, nội dung mới so các quy định cũ đó là khoảng lùi

– Mật độ xây dựng nhà liền kề được áp dụng theo quy định tại Điều 3-Phụ lục 18 – QĐ 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cụ thể:

Diện tích lô đất (m2)	<50	100	200	300	500
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50

Lưu ý: Trong trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới theo bảng trên, chủ đầu tư cần dùng phương pháp nội suy theo công thức sau:

Đơn vị thi công, xây dựng trọn gói uy tín, chất lượng – Kiến Trúc Nét Việt

Kiến Trúc Nét Việt còn được khách hàng gọi là Kiến Trúc Nét Việt, là một công ty với gần 13 năm hoạt động có chuyên môn và kinh nghiệm dày dặn, cùng đội ngũ KTS, Kỹ sư, thợ thi công giỏi, lành nghề. Kiến Trúc Nét Việt đã và đang là người đồng hành cùng nhiều khách hàng tạo nên những không gian sống hiện đại, tiện nghi, chất lượng tại TPHCM và nhiều tỉnh lân cận.

Kiến Trúc Nét Việt tự hào luôn là đơn vị nhận được sự tin tưởng của khách hàng trong nhiều năm qua. Chúng tôi không ngừng trau dồi, nâng cao chất lượng mang đến những công trình đẹp, chất lượng, có tình thẩm mỹ cao với mức giá tốt cho khách hàng.